Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Как провести сделку

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список инструкции как получить ту или иную справку.

Основные этапы сделки:

  • получите разрешение органов опеки на продажу;
  • подпишите договор;
  • подпишите передаточный акт, получите деньги;
  • передайте право собственности в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.

Единственная разница, в форме сделки. Свободная или прямая продажа — когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите — не подойдет. Органы опеки должны быть уверены, что вы продаете квартиру, чтобы купить новую и не потратите деньги не по назначению. Продать квартиру с опекой в свободной продаже  можно лишь в нескольких случаях, о которых ниже.

Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны одновременно продать старую и купить новую квартиру

Это правило не закреплено в законах, но это главное условие, при котором органы опеки могут быть уверены в том, что родители и опекуны купят квартиру и наделят опекаемого долей в ней. Если не регистрировать оба договоры продажи старой и покупки новой квартиры одновременно, недобросовестные опекуны получат возможность не зарегистрировать ребенка.

Такие случаи, к сожалению, случаются. При этом рискуют и покупатели — если факт нарушения прав опекаемого вскроется, сделку аннулируют, — и сами инспектора, которые несут личную ответственность за решения. Поэтому, скорее всего, вам придется сразу найти встречную квартиру и заключать два договора одновременно.

Сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую, называются альтернативными. В таких случаях два договора купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно. 

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не места нахождения недвижимости — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК РФ и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК).

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  3. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК. Образцы должны висеть на стендах.
  4. Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.

    По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Чтобы органы опеки разрешили сделку, они должны заранее знать характеристики новой квартиры.

Сначала находите покупателя и новую квартиру, потом получаете разрешение органов опеки

Обратитесь в органы опеки и попечительства своего района или в МФЦ.

Напишите заявление о том, что хотите продать квартиру и обязуетесь соблюдать все права несовершеннолетнего или опекаемого. Подписать заявление должны оба родителя или все опекуны, даже если вы в разводе и живете в разных городах. Если у вас нет статуса родителя-одиночки, второй родитель должен написать нотариальное заявление о согласии на продажу доли его несовершеннолетнего ребенка.

Пройдите собеседование. Присутствовать должны оба родителя и все опекуны и ребенок, если ему исполнилось 14 лет и у него есть паспорт. Иногда органы опеки требуют, чтобы на собеседовании присутствовал еще собственник квартиры, которую вы покупаете, или просят принести от него заявление о том, что он обязуется продать вам и ребенку квартиру.

Докажите соблюдение прав и интересов подопечного. Чтобы органы опеки разрешили вам продать квартиру под опекой, вы должны доказать им, что сделка соблюдает права и интересы детей или опекаемых:

  • что вы купите новую квартиру, а не спустите все деньги на новое авто или казино;
  • что новая квартира будет не хуже или аналогична (равноценна) старой: по площади, количеству комнат, стоимости.

Докажите, что покупаете равноценную квартиру, которая аналогична старой по стоимости, площади, количеству комнат, условиям проживания

Предлагаем ознакомиться  Как изменить в агентском договоре номер дома и этаж покупаемой квартиры

Документальных подтверждений может быть мало. Инспектор может лично съездить посмотреть квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует всем нормам.

Принимая решение о том, соблюдает ли сделка права и интересы ребенка или подопечного, инспектор не всегда может руководствоваться четкими критериями. Хорошо, если выгода от сделки очевидна. Например, вы продаете однокомнатную и покупаете двухкомнатную квартиру. На практике выгоду часто приходится доказать.

Например, если меняете квартиру на меньшую или на две, инспектор может разрешить сделку только при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в старой квартире ребенок станет единственным собственником новой или его доля увеличится. Если переезжаете в другой район, обоснованием могут быть более хороший детский сад, школа или благоприятная экология.

Если жилищные условия очевидно ухудшаются, необходимость переезда надо обосновать документально. Например, медицинской справкой, если часть вырученных денег пойдет на лечение.  

У инспекторов нет задачи запретить вам переезд. Если вы не затеваете какую-то авантюру, они разрешат продажу. Но они вряд ли разрешат переехать из московской двушки в деревянный домик под Тулой или купить квартиру на стадии котлована. Опекунский совет несет ответственность за свои решения — рисковые затеи они не одобрят.

Органы опеки не одобрят переезд в квартиру, которая построена менее чем на 50%, без удобств (электричества, горячей или холодной воды) или в аварийном состоянии.

Если переезжаете в другой регион, инспектор сделает запрос в местные органы опеки с просьбой проверить выбранную вами квартиру. Допустим, вы переезжаете из Москвы в Самару. Столичный инспектор сделает запрос в Самару, а самарский инспектор лично съездит на квартиру и проведет ее осмотр. Если квартира подходит для жизни подопечного, инспектор составит акт осмотра и оценочный альбом с рыночной стоимостью квартиры.

Подайте документы.  

  • паспорта родителей или опекунов;
  • для опекунов решение опекунского совета о назначении вас опекуном, нотариально заверенная доверенность на осуществление сделок,
  • если ребенку исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление о согласии на продажу квартиры;
  • свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
  • документы на квартиру, которую вы продаете (правоустанавливающие документы, техническая документация, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммуналке, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, в Москве — Единый жилищный документ);
  • документы на квартиру, которую вы покупаете;
  • если на банковский счет опекаемого поступили деньги, выписка из банка, которая это подтвердит;
  • могут понадобится предварительный договор купли-продажи, паспорта всех собственников квартиры, оценка квартиры, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья;
  • другие документы, которые органы опеки сочтут необходимыми.

Получите разрешение. Разрешение выдадут через 2-4 недели, но не позже, чем через месяц. В документе будут подробное  объяснение решения и все условия, обязательные для соблюдения.

Срок действия разрешения органов опеки на продажу — 1 месяц, если в нем не указана большая продолжительность.

Решения инспекторов не всегда правомерны — не будет лишним проверить его у юриста. Например, часто органы опеки требует наделить ребенка соразмерной долей в новой квартире. Это не всегда верная трактовка закона — вы должны наделить ребенка долей соразмерной собственности, а сам размер доли может быть как увеличен, так и уменьшен.

Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.

Как продать квартиру без встречной покупки

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы

Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.

Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.  

Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.

Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.

Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).

Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.

Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

  2. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  3. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

    Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

  4. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  5. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  6. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  7. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет подарить ему какую-либо недвижимость.

Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал. На момент покупки его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до полных 3%. Поэтому родители выделили каждому ребенку по 3/100.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

Предлагаем ознакомиться  Сколько человек можно прописать в однокомнатной квартире по закону 2019

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

При отказе можно пойти другим путем — положить ребенку деньги на счет подарить ему недвижимость.

Небольшая хитрость

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

Предлагаем ознакомиться  Заявление на отпуск за свой счет: образец 2019

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Как убедить покупателя

Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.

Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

Напомним, что сделка законна, если все её участники являются дееспособными. Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста.

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).

Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Внимание! Без разрешения на продажу от опеки все дальнейшие действия бессмысленны, так как сделка будет признана незаконной.

Запомнить

  1. Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
  3. Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
  4. Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
  5. Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
  6. После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
  7. Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
  8. Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
  9. Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
  10. После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.

Необходимые документы для получения справки от органов

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

Илья Гусев

Заявление подписывается обоими родителями. Если один из родителей умер, прилагается справка о смерти, если пропал без вести или лишен родительских прав нужно соответствующее решение суда.  Если ребенок старше 14 лет он также обращается с письменным заявлением на проведение сделки.

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

Причины для отказа

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

Также дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также если новой жилье покупается в новостройках, особенно на стадии котлована.

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.

Выводы

  1. Разрешение органов опеки при продаже квартиры необходимо если есть несовершеннолетний собственник.
  2. Основная цель контроля с их стороны- соблюдение имущественных интересов детей.
  3. Стандартный срок выдачи разрешения от 15 до 30 рабочих дней.
  4. Стандартный срок действия разрешения 3 месяца.
  5. Разрешение органов опеки на продажу выдается письменно, с указанием конкретного объекта.
  6. В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже недвижимости.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector